“拆迁还建”业务弱化了土地增值税税基？

房产企业拆迁还建作为土地增值税的特殊业务之一，在商学院《税苑微课》我是预留了将近2个课时的内容，今天简单和大家聊聊“拆迁还建”土地增值税的问题。

首先，我们先来学习文件：

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件规定：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

通过学习以上文件，我们发现土地增值税的处理，也是遵循了企业所得税的原理，视同销售收入等于“房地产开发项目的拆迁补偿费”，对于土地增值税来说，税负是否也是为零呢？（“拆迁还建”所得税税负，我们在《税苑微课》中已经做过解读。）

其次，我们通过案例来分析：

房地产企业本地安置项目，建造100平方米的住宅10套，还建4套，销售6套。每套市场价100万元，建造成本80万元（不含土地成本）。请测算土地增值税税负。

土地增值税的流程是：确认收入，确认扣除，计算增值额。我们仅仅考虑扣除的土地成本、开发成本、加计扣除，不考虑开发费用以及税金。

还建的4套房子：

（1）视同销售收入：400万元

（2）扣除：第一项400万元、第二项开发成本为0；第三项加计扣除80万元

（3）增值额：400-480=-80万元

还建的4套房子是负增值，销售的6套房子有可能是正增值，二者互相弥补，冲减了增值额，减少了整个项目的土地增值税税负。难道天上掉馅饼了？有这样的好事？！

依据我讲述《土地增值税四大扣除原则》，还建房子的扣除项金额是虚拟的，属于视同销售成本，不是真实发生的，真实发生的仅仅是320万元。正因为我们计算的扣除内容是虚拟的，所以形成负增值。

因此，我个人观点是：

在土地增值税清算的时候，普通住宅分为两类，一类是还建房，一类是正常销售额房子；还建房扣除项为：视同销售成本和税金，不可扣除开发费用、不可以加计扣除。如此下来，拆迁房的增值额也是负增值，负数的金额是“扣除税金”的金额。因此，也会形成拆迁房的负增值对冲正常销售房子的正增值，冲减土地增值税的增值额，弱化土地增值税税负。

同样的道理，如果还建房是非普通住宅或者商业，以此类推，按照以上方法细分类，然后进行土地增值税流程计算。

所以，通过我们分析，您是否也发现，“还建房”奇妙地实现了土地增值税的减负。拆迁还建还有很多实际业务内容，例如，被拆迁人取得的拆迁补偿，是否免征增值税？当初取得土地是“净地”，是否可以列支“拆迁补偿费”呢？拆一还一，还建房在计算增值税时，计税价格如何确认？营改增后，拆迁还建该如何进行会计处理？

如果您希望掌握更多，大家可以联系服务人员（微信号：s15364519929），入群学习、探讨。

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